¿Cuál es la asignación de un apartamento en un edificio nuevo y los posibles riesgos?

Con el fin de obtener ganancias, muchos inversionistas inmobiliarios venden apartamentos en la etapa final de la construcción, cuando el costo de la vivienda ha aumentado (y no una sola vez) desde el inicio del proyecto, pero el desarrollador no tiene apartamentos disponibles. Hacer un acuerdo de este tipo solo es posible mediante la transferencia de la propiedad de un apartamento en un edificio nuevo, lo que esto significa y los matices que debe tener en cuenta para protegerse de los riesgos más probables; lea este artículo.

¿Cuál es la asignación de derechos de propiedad

Antes de saber qué tan segura es la compra de bienes raíces de acuerdo con este esquema, debe comprender cuál es la asignación de un apartamento en un edificio nuevo, para aclarar legalmente? Aspectos significativos asociados a este tipo de transacción.

La transferencia de propiedad es la única forma en que un accionista puede vender un apartamento en una casa sin terminar antes de que se ponga en funcionamiento. Por lo tanto, se trata de una asignación solo cuando el vendedor no es un desarrollador, sino uno físico (el accionista que compró la vivienda de un desarrollador) o una entidad legal (empresa contratista, organización inversionista). Este método de transferencia de derechos a un apartamento está previsto en la ley federal "Sobre la participación en la construcción compartida". Y es posible desde el momento del registro estatal del contrato de participación en la construcción (DDU) hasta la fecha de entrega de la casa.

La asignación de un apartamento es una transacción, cuyo resultado es la transferencia de los derechos de propiedad a los locales residenciales. Pero, dado que estamos hablando de un apartamento en una casa en construcción, junto con los derechos de la misma, se transfieren los deberes del inversionista inmobiliario. De hecho, el objeto de la venta no es la vivienda en sí, sino un acuerdo según el cual el comprador puede convertirse en propietario en el futuro (DDU). Hasta este punto, el apartamento no es en realidad un objeto existente, sino solo condicional, con datos condicionales y numeración (la dirección postal, el área exacta y el número de apartamento se conocen solo después de que se encargue la casa). La transferencia real del apartamento al nuevo propietario se realiza de acuerdo con la escritura de transferencia y solo después de obtener el permiso para la puesta en servicio.

En lugar de la palabra "asignación" en los documentos oficiales, a menudo hay un término legal: cesión. El acuerdo sobre la transferencia de derechos y obligaciones en virtud del DDU está sujeto a registro estatal.

¡Importante! El incumplimiento de cualquiera de las condiciones legalmente relevantes puede llevar al reconocimiento de la transacción como no válida.

Tipos de asignación

Las transacciones de asignación se dividen en dos tipos, dependiendo de si el vendedor es un individuo o una organización (entidad legal).

1. En el primer caso, la mayoría de las veces estamos hablando de obtener un beneficio debido a la diferencia entre los precios en la etapa de la excavación y en la etapa final de la construcción (un par de meses antes de colocar la casa). Además, el vendedor está impulsado por el deseo de evitar el pago de impuestos. Si bien el coinversor no se convierte en propietario, está obligado a pagar el impuesto sobre la renta por la venta de un apartamento (PIT), pero al mismo tiempo ahorra una parte sustancial (el impuesto no se calculará sobre el valor catastral y, por lo tanto, sin un aumento de 0,7%). Pero al registrar una propiedad, el propietario está obligado a pagar un impuesto del 13% sobre el costo de la venta (si es propietario del apartamento por menos de cinco años). ¿Qué riesgos pueden surgir al transferir derechos de un accionista a otra persona?

Al realizar un contrato de asignación, el accionista cambia en la PSD actual. Al mismo tiempo, el nuevo accionista debe acordar las condiciones del desarrollador, que se han acordado con el participante anterior en la construcción compartida. Hacer cambios a la DDU ya no es posible. Pero esta es su ventaja. Todas las obligaciones del desarrollador siguen siendo las mismas: el nuevo titular del interés recibirá el departamento específico al precio acordado y en el tiempo estipulado.

2. En el segundo caso, si los derechos y obligaciones en virtud del DDU se transfieren a la entidad legal, el procedimiento para procesar la transacción no es muy diferente de la versión anterior. El único requisito para una organización es que la liquidación con el desarrollador se realice sin efectivo y solo después del registro estatal de la DDU.

Actitudes de los desarrolladores para la asignación y coordinación

De acuerdo con la legislación vigente de la Federación Rusa (a saber, la ley federal No. 214), no es necesario acordar la transacción si el precio del acuerdo de asignación está totalmente pagado. . Si el pago se realiza solo en parte, el consentimiento del desarrollador es un requisito previo para la transferencia de derechos al apartamento. Esta es una regla general de la que hay excepciones. Si el desarrollador en el DDU prescribió un requisito directo: "la cesión de derechos sin el consentimiento del desarrollador es imposible", entonces el tenedor de patrimonio está obligado a cumplir con los términos del contrato, bajo el cual firmó su firma.

No todos los desarrolladores aceptan transacciones de asignación de derechos. Algunos simplemente registran en el DDU la necesidad de acordar la transacción de asignación. Otros prefieren recibir beneficios: cobran una tarifa por la posibilidad de transferir reclamos a otra persona por un monto de 1-15% del valor del apartamento.Quien debe soportar estos costos no está claramente definido en la legislación, todo depende de un acuerdo entre las partes. La mayoría de las veces, estos costos están cubiertos por el primer accionista, que aceptó los términos del desarrollador. Sin embargo, en la práctica, el vendedor a menudo sobreestima el precio del apartamento para compensar la diferencia.

Y aún otros prescriben en el DDU una prohibición directa de la ejecución de esta transacción. Lo que, por cierto, no es totalmente legal y puede ser impugnado en los tribunales (si antes la práctica mostraba la falta de sentido de tales apelaciones por parte de los inversores inmobiliarios, ahora hay una tendencia positiva: los jueces están cada vez más del lado del participante en la construcción compartida).

¡Importante! Incluso si no hay una cláusula sobre la prohibición o aprobación obligatoria en el DDU, las partes están obligadas a notificar al desarrollador sobre el cambio del accionista.

Riesgos al asignar

Para comprender si hay "trampas" en el trato, debe conocer los motivos que impulsan al vendedor. En el caso de la transferencia de derechos a un apartamento en una casa en construcción, todo es muy claro y comprensible. El vendedor quiere obtener ganancias y evitar impuestos. Y no importa quién actúa como accionista, un propietario u organización privada.

En este caso, no se excluye la probabilidad de encontrar estafadores. Para evitar riesgos (pérdida de dinero y viviendas), vale la pena revisar:

Los primeros tres puntos están asociados con el riesgo de una construcción sin terminar: el vendedor puede mover el deseo de deshacerse de tal objeto sin perder dinero . Un claro signo de construcción "congelada", cuando el 70% - 80% de los apartamentos vendidos, en una determinada casa, se ofrecen bajo el contrato de asignación, y los trabajos de construcción en el objeto se completan solo en un 20-40%.

Los dos últimos están asociados con el riesgo de perder todas las inversiones o con el riesgo de gastos imprevistos. Si el titular de capital anterior no pagó completamente o no pagó el apartamento en absoluto, la obligación de pagar será impuesta al nuevo participante en la construcción compartida (incluso a pesar de que ya ha pagado completamente con el vendedor).

Como muestra la práctica, también hay casos frecuentes en los que los vendedores intentan hacer trampa ofreciendo la transferencia de derechos según un DDU preliminar. Un acuerdo de este tipo no es legalmente vinculante, porque ni siquiera está registrado en la regalía. Tales acciones fraudulentas suelen ir acompañadas de ventas dobles y siempre terminan con una pérdida de dinero y viviendas para el comprador engañado.

Hipoteca: procedimiento

Una simple transacción, aunque incomprensible a primera vista, se complica cuando el pago se realiza a expensas de los fondos hipotecarios. Considere tres situaciones y procedimientos diferentes en cada uno de ellos.

1. El vendedor compró un apartamento a expensas de los fondos hipotecarios. ¿La pregunta principal es cómo transferir los derechos de bienes raíces si un banco impuso un cargo?

Si el vendedor ha comprado un apartamento hipotecario, la transacción de cesión solo será posible después de que la deuda se haya reembolsado por completo. Puede pagar el préstamo a expensas del comprador en varios pasos (pero solo con la condición de que el comprador tenga efectivo):

• el vendedor y el comprador deben redactar un acuerdo de préstamo o recibo (no registrado, pero hecho por escrito) en duplicado, almacenado durante mucho tiempo, en caso de reclamaciones) y solo después de eso, realice la transferencia de dinero para pagar el préstamo y eliminar la "carga";
• registro de la transacción bajo el contrato de cesión de derechos.

2. El comprador adquiere un apartamento en una hipoteca: ¿cómo hacer un trato y reducir los costos?

No se otorga un préstamo para un objeto listo para su entrega y realizado por cesión de derechos en todos los bancos y por un porcentaje bastante grande (no en la etapa inicial construcción - en lugar del 9,5% anual - 11-13%). En relación con esta circunstancia, el comprador tiene derecho a exigir al vendedor un descuento sustancial. Si no hay tantas personas que quieran comprar un apartamento bajo el contrato de asignación, la otra parte tendrá que reunirse con ellos a mitad de camino.

Para obtener un préstamo, el banco abre una cuenta especial para el cliente, a la que el prestatario está obligado a depositar un pago inicial. También vienen los fondos de crédito. El procedimiento se completa transfiriendo el monto total a la cuenta del vendedor, que se realiza solo después del registro estatal del contrato de asignación (en el registro).

3. Ambas partes hacen una compra a expensas de los fondos hipotecarios.

Si dos "hipotecarios" actúan como partes en la transacción, aún es posible transferir los derechos si el primer accionista recibe el consentimiento de su banco prestamista.

Por supuesto, la transacción sobre la transferencia de derechos de vivienda es compleja y requiere el cumplimiento de una serie de matices legales, así como el máximo cuidado y precaución, tanto del vendedor como del comprador. Pero ahora sabe cómo evitar los riesgos más probables y elaborar un contrato. No se olvide de los riesgos estándar asociados con cualquier transacción de bienes raíces (reclamos de terceros, familiares, venta por un vendedor incapaz, un fideicomisario, no tiene derecho a vender un objeto, etc.).