Qué buscar cuando se compra una casa con un terreno.

La adquisición de una casa implica un riesgo muy alto, porque esta transacción requiere gastos financieros significativos. Para no perder los fondos invertidos, es necesario estudiar toda la documentación sobre el objeto con mucho cuidado. Sin embargo, no menos importante es la verificación del estado técnico de la vivienda. De lo contrario, poco después de la mudanza, resulta que su nuevo nido familiar tiene un techo, el sótano después de cada lluvia se convierte en una piscina, y la grieta en la pared crece con una velocidad aterradora.

Es difícil para un no especialista comprender todas las complejidades del negocio de la construcción, pero esperamos que nuestro consejo lo ayude a no equivocarse y tomar la decisión correcta. Y luego su alegría de comprar una casa nueva no se verá ensombrecida por sorpresas desagradables y no tendrá que eliminar las deficiencias a su propio costo, que el propietario anterior querrá pasarle. Qué buscar cuando se compra una casa con un terreno y cómo no perder de vista los puntos importantes, lea este artículo.

Reglas de inspección de la casa

Solo los profesionales pueden evaluar la calidad de la construcción. Y no tiene que buscarlo a través de los anuncios familiares o gratuitos en el periódico, porque hoy en día hay compañías enteras involucradas en la creación de experiencia. Los especialistas determinarán todas las características más importantes de la estructura, por ejemplo, la conductividad térmica y la capacidad de carga de paredes, pisos y cimientos, el contenido de humedad de los materiales, la presencia de grietas ocultas y otros defectos, la efectividad del equipo de ingeniería utilizado, etc. Como resultado, recibirá una conclusión acerca de Estado real del objeto y costos estimados para "traer a la mente". Esta conclusión puede ser operada en el proceso de negociación con el propietario de la casa.

Llamar a un especialista le costará una cantidad bastante grande. Sin embargo, al comprar una casa que vale varios millones para ahorrar en la verificación de la calidad de lo que adquiere, es simplemente miope. Sin embargo, es probable que, al familiarizarse con la conclusión del examen, decida negarse a comprar esta propiedad. Esto significa que en el futuro será necesario llamar a los expertos una y otra vez, ya a otros objetos.

¿Quieres ahorrar decenas de miles de rublos? Es posible llegar a conclusiones preliminares sobre la idoneidad de la casa para alojarse usted mismo. La secuencia más lógica de acciones es bastante simple. Usted, guiado por nuestras recomendaciones, inspecciona la casa en la que está interesado (lo más probable es que ni siquiera una, sino varias), y solo si no pudo encontrar fallas graves y está satisfecho, contrate a un experto para la evaluación profesional del objeto.

1. Observe mejor la casa en primavera, durante el período de fusión activa de la nieve y la alta humedad del suelo. Muchos cometen el error de ir de visita en el invierno. Esto, por supuesto, tiene sus ventajas, en particular, puede estar seguro de que el sistema de calefacción está funcionando normalmente. Pero al mismo tiempo, en invierno, es más difícil evaluar el estado general de la casa. La nieve ocultará de su mirada los cimientos derrumbados de la casa y la pizarra agrietada en el techo. No notará un basurero en el fondo del patio. En la primavera, todas estas fallas estarán expuestas, y la nieve derretida y el agua subterránea mostrarán inmediatamente los puntos débiles de la estructura.

2. Muchas personas tienen una actitud muy negativa hacia cualquier cosa de segunda mano, rechazando categóricamente "desgastarse" por alguien. Pero al elegir una casa es mejor que reconsideren sus puntos de vista. Se debe dar preferencia a las casas en las que las personas han vivido durante algún tiempo. El hecho es que en la gran mayoría de los casos, la construcción "para uno mismo" y "para la venta" son dos niveles diferentes de calidad. Si el propietario de la casa vivió en ella, esto puede servir como una garantía de calidad.

3. No debe esperar que el propietario de la casa le informe honestamente sobre las deficiencias existentes de su casa, porque está interesado en venderla de manera rápida y rentable. Tienes que llegar a la verdad tú mismo. Por ejemplo, una conversación sincera con los vecinos será muy útil. Vieron cómo se construyó la casa y qué hay bajo la decoración, y, como personas desinteresadas, pueden contar muchas cosas interesantes sobre lo que el propietario preferiría guardar silencio o esconder intencionalmente.

4. Es necesario evaluar no solo la casa en sí, sino también su ubicación y la parcela adyacente a ella. ¿Hay humedad excesiva en el área? ¿Está la casa escondida del sol por los árboles o edificios cercanos? ¿Qué tan convenientes son las entradas? ¿Hay líneas eléctricas de alta tensión o instalaciones industriales cerca?

5. Al mirar alrededor de la casa, escriba cualquier pregunta que pueda tener, para no olvidar preguntar a un especialista. Toma fotos de lugares que son dudosos desde tu punto de vista.

Por supuesto, una parte significativa de las fallas identificadas pueden ser recuperables, pero esto requerirá de usted inversiones financieras adicionales, lo que significa que puede convertirse en una base para revisar el precio final.

Conocimiento del diseño

La casa no es solo de metros cuadrados. La comodidad depende no solo del área total, sino también de la distribución adecuada del espacio habitable. ¿Qué buscar al comprar una casa? ¿Qué momentos son especialmente importantes?

Un hogar cómodo puede llamarse uno en el que conseguimos el equilibrio adecuado entre la sensación de espacio y la privacidad. Bueno, cuando las habitaciones del día se quedan, la sala de estar, el salón, el comedor, se "fluyen" sin problemas, lo que creará una sensación de libertad y amplitud y le ahorrará la necesidad de abrir las puertas constantemente cuando se desplace por la casa. Al mismo tiempo, es muy importante que cada miembro de la familia tenga la oportunidad, si lo desea, de estar solo. Esto, como mínimo, dicta la necesidad de un número suficiente de habitaciones en la casa. No es necesario que sean grandes: justo lo contrario, en una habitación pequeña es más fácil crear una sensación de comodidad que es tan necesaria para el descanso. Es deseable que la casa fuera lo más pequeña posible en corredores estrechos, largos y oscuros.

No se olvide del espacio de almacenamiento para las pertenencias del hogar: almacenes, armarios, vestidores. De lo contrario, si se desplaza por la casa, tropezará constantemente con ropa inadecuada para la temporada, trineos para niños, frascos de decapado ... nunca se sabe qué más quiere ocultar por el momento con sus propios ojos y los de los demás. Como muchas de las comunicaciones de una casa particular, como regla general, son autónomas, también se deben prever locales técnicos. Debe tenerse en cuenta que los almacenes y las instalaciones técnicas no requieren calefacción completa, lo que le permite ahorrar energía de manera significativa.

Asegúrese de prestar atención a las escaleras que conectan los pisos. Por supuesto, no quiero "comer" demasiado espacio útil, pero no debemos olvidar que en caso de incendio, esta será la principal vía de evacuación del segundo piso. Desde este punto de vista, es muy conveniente que las escaleras no sean demasiado estrechas y empinadas. Además, la inclinación de la escalera y la presencia de una cerca confiable determina directamente la magnitud del riesgo de lesiones graves si se cae accidentalmente.

Qué tan cómodo estará viviendo en una casa nueva, depende en gran medida del grado de iluminación. La luz natural en la sala de estar debe ser mucha. Está claro que la luz del sol penetra en la vivienda a través de las ventanas, lo que significa que debería haber muchos de ellos. Sin embargo, demasiado celoso tampoco vale la pena, ya que una sobreabundancia de ventanas es una de las razones de la disminución de la eficiencia energética del edificio.

Al determinar el número más óptimo de ventanas, se asume a partir del valor encontrado experimentalmente: la relación del área de las ventanas al área del piso debe ser de aproximadamente 1: 8.

Ya que estamos hablando de ventanas, vale la pena decir algunas palabras sobre las llamadas casas con la segunda luz. Estos son edificios en los que parte de la superposición entre pisos está ausente, y una gran ventana panorámica está ubicada en toda la pared del local (generalmente una sala de estar o salón) con una altura de techo doble. Sin lugar a dudas, se ve espectacular, pero en la práctica no es muy racional: una casa de este tipo tiene un volumen más grande y un área útil más pequeña. Y, por supuesto, una condición indispensable para tal casa es una hermosa vista desde la ventana, de lo contrario no hay necesidad de crear dicha revisión.

En conclusión, mencionamos el garaje disponible en cualquier casa de campo moderna. Muy a menudo una parte de la planta baja se destina al garaje. Sin duda, esto es conveniente: puede bajar a su "caballo de hierro" directamente desde la casa, sin tener tiempo de congelarse en el frío del invierno o de ensuciarse los zapatos con barro en el clima otoñal. Sin embargo, este enfoque de la planificación tiene sus propios escollos. El garaje construido en la casa requiere buena ventilación, de lo contrario, el olor a gasolina y gases de escape se sentirá en los locales residenciales (no es por nada que las regulaciones prohíban colocar dormitorios sobre el garaje). Si el garaje está conectado a la casa y aún más a cierta distancia de él, no surgen los problemas de deterioro de la calidad del aire.

Comprobación del techo de la casa

Muy a menudo, el ático de la casa se convierte en un vertedero de cosas inútiles: sus propietarios dejan el equipo para luego encontrar muchas otras cosas más importantes. Es poco probable que tenga un gran deseo de vagar entre las cajas cubiertas con una capa gruesa de polvo, maletas viejas, restos de materiales de construcción y otras pertenencias. Sin embargo, para subir al ático es necesario.

Es en el ático donde se puede juzgar la condición del techo. Idealmente, si su inspección coincidió con el clima lluvioso, todos los defectos serán claramente visibles. Pero incluso si tiene "mala suerte" con el clima, solo tiene que mirar a su alrededor con cuidado. Las huellas de manchas, moho u hongos indican que el trabajo de techado se realizó de mala fe, con una grave violación de la tecnología, lo que provocó que el techo goteara.Dicha casa no será una protección confiable contra la intemperie: rechace comprarla o prepararse para los costos de reparación considerables.

Asegúrese de prestar atención a si el sistema de drenaje está bien dispuesto. Sus defectos se pueden identificar por las manchas en las superficies externas de las paredes, así como por los surcos lavados con agua en el suelo. A primera vista, esto parece ser un poco insignificante, pero la escorrentía inadecuada del agua durante la lluvia puede llevar a la destrucción de los cimientos y las paredes de un edificio.

Calidad de la construcción de la pared exterior

¿Quiere saber si su nueva casa puede servir como su fortaleza? Luego inspeccione cuidadosamente las paredes exteriores para detectar grietas. Las razones de la aparición de grietas en la estructura de soporte son numerosas: encogimiento incorrecto de la casa, ausencia de correas de concreto reforzado monolíticas en el caso de muros de concreto aireado, etc. Incluso si las grietas no se notan, las partes de las paredes recién enlucidas pueden indicar su presencia. Sin embargo, el enlucido es solo una solución temporal al problema, más precisamente, incluso un intento de crear la apariencia de bienestar. La grieta es probable que reaparezca muy pronto.

Por supuesto, la vivienda no solo debe ser duradera y confiable, sino también cálida. Las paredes de ladrillo, independientemente de su grosor, están necesariamente aisladas con lana mineral o poliestireno expandido.

Los muros de hormigón celular pueden no estar aislados, pero solo si su espesor supera los 400 mm. De lo contrario, se utiliza una capa de lana mineral. El poliestireno expandido no se recomienda para el aislamiento térmico de concreto aireado, ya que tiene menos permeabilidad al vapor que el material de las paredes, lo que significa que el punto de rocío se moverá hacia adentro. Con el tiempo, esto puede llevar a la formación de condensado y, como resultado, al moho y la humedad en la superficie interna de las paredes.

A menudo intentan dar espuma de hormigón para concreto aireado. Son algo similares en apariencia, pero este último tiene una conductividad térmica más alta. Las paredes de espuma de hormigón deben estar aisladas con lana mineral de al menos 100 mm.

Los keramoblocks grandes y al mismo tiempo son un material bien merecido y popular que parece un ladrillo, pero con un vacío mayor, lo que significa que tiene una conductividad térmica muy baja.

A veces, la estructura de un edificio se combina: el primer piso está hecho de material pesado (por ejemplo, bloques de cerámica o de ladrillo), el segundo está hecho de luz (por ejemplo, concreto aireado). Este enfoque es válido e incluso racional (pero no puede hacer lo contrario, como probablemente adivine). Si un piso está hecho de materiales que difieren mucho en densidad, espere un hundimiento desigual de la cimentación.

Techos y pisos de la casa

Para evaluar la calidad de los pisos, primero observe el techo del piso inferior. La superposición de la desviación es una mala señal. Una posible razón para esto puede ser un área transversal insuficiente de las vigas. En este caso, la situación empeorará con el tiempo, es decir, aumentará la magnitud de la desviación. Fortalecimiento del piso - la ocupación es extremadamente difícil y muy costosa.

De cualquier material que se haga la superposición: concreto reforzado o madera, debe ser suave. Cualquier revestimiento de suelo (parquet, laminado, linóleo) sobre un suelo inclinado y especialmente irregular se desgasta muy rápidamente. No es difícil asegurarse de que los pisos estén parejos, solo recuerde llevar el nivel del edificio con usted para inspeccionar la casa.

Los pisos de madera también deben verificarse en busca de ausencia de fluctuaciones, no debe haber fluctuaciones notables durante las cargas dinámicas. La norma permite la deformación del piso dentro de 2 mm por metro de longitud. Esto significa que si, después de haber saltado al suelo, solo observa fluctuaciones menores, esto es normal. Pero si el piso se hunde debajo de usted, incluso cuando camina, rehúsela a comprar esa casa o prepárese para su reconstrucción global.

También es deseable evaluar la permeabilidad del sonido del techo. Las razones para una buena audición del impacto y el ruido en el aire producido por el piso de arriba pueden ser el grosor de la capa de aislamiento insuficiente, el ajuste flojo del carrete, la falta de juntas permeables al sonido en los lugares de su soporte. Defecto es eliminado por el suelo perepilaniya.

La calidad de los cimientos y el sótano de la casa

La calidad de los cimientos es un misterio oculto bajo el suelo. Pero es este elemento estructural el que determina la resistencia y confiabilidad de todo el edificio. Una evidencia indirecta de que la cimentación se hizo correctamente puede ser la ausencia de grietas en las paredes. Una evaluación más precisa de su confiabilidad puede ser realizada solo por especialistas que necesitarán abrir pozos en varios lugares a lo largo de la pared, es decir, pueden seleccionar el terreno para dejar al descubierto los cimientos.

No seas perezoso para examinar cuidadosamente el sótano. Es fantástico que la inspección de la casa haya caído en el período de derretimiento activo de la nieve y el aumento de las aguas subterráneas hasta el máximo - en este momento, los problemas serán claramente visibles.Pero incluso si resultara que participó en la selección de viviendas en otra temporada, mire de cerca las paredes y especialmente las esquinas del sótano.

Si observa rastros de inundaciones pasadas, esto significa que la tecnología de construcción de la cimentación se rompió; la impermeabilización fue deficiente, hay problemas con el sistema de drenaje y los conductos de ventilación. Las inundaciones regulares conducirán a la aparición de humedad y moho en la casa, que no se erosionarán y eventualmente destruirán los cimientos.

Sistemas de ingeniería en el hogar

La calidad de los sistemas de comunicación determina qué tan cómoda será su vida en una nueva casa. Es por eso que la verificación de su estado debe recibir la atención debida.

Por supuesto, todos los equipos que aseguran el funcionamiento del sistema eléctrico y los sistemas de suministro de agua y calefacción deberían funcionar, lo que debe asegurarse en la práctica. Además, solicite al vendedor que le muestre los contratos con las compañías de servicios; la negativa a proporcionar estos documentos debería generar dudas sobre la legalidad de la conexión.

El cableado y las tuberías generalmente están ocultos debajo de la moldura. Son difíciles de ver y, si es necesario, de reemplazar. Por lo tanto, no dude en preguntar por la distribución del agua, el calor, el gas y la electricidad. La ausencia de esta información complicará enormemente la operación y el posible trabajo de reparación. No serán superfluas las instrucciones de uso y las tarjetas de garantía para los equipos involucrados en garantizar el trabajo de los sistemas de ingeniería.

Suministro de agua

Comenzando a inspeccionar el sistema de suministro de agua, primero debe preguntar de qué fuente proviene el agua. Si la casa tiene un sistema de suministro de agua autónomo, es decir, se toma agua de un pozo o pozo, le recomendamos que tome una muestra de agua para analizarla y determinar la concentración de metales pesados ​​y la presencia de microflora patógena. Si el examen muestra que el agua en esta fuente es de calidad inadecuada, tendrá que desembolsar para la instalación de un costoso sistema de limpieza.

Compruebe el rendimiento de todo el sistema. Inspeccione cuidadosamente las tuberías en busca de manchas: la presencia de microfisuras en ellas se puede juzgar, por ejemplo, por rastros de óxido en ciertas áreas. Asegúrese de que la sección de la tubería que va del pozo a la casa, es decir, que pasa por la calle, tenga un buen aislamiento térmico. De lo contrario, en invierno, las tuberías pueden explotar como resultado de la expansión del agua congelada en ellas.

Drenaje

Evalúe la condición del sistema de drenaje. Para hacer esto, es suficiente drenar una gran cantidad de agua (por ejemplo, de un baño precargado). Si el proceso es demasiado largo, hay razones para pensar. Inspeccione cuidadosamente las tuberías de alcantarillado: la acumulación de humedad en ellas puede indicar una fuga.

Si la casa no está conectada al sistema de alcantarillado central, tendrá que inspeccionar el pozo o el tanque séptico. El tamaño del tanque de almacenamiento debe ser cercano al estándar, y sus paredes están hechas de concreto o revestidas con ladrillo o piedra. Si el pozo está casi lleno, debería avisarle. Una posible razón podría ser un sistema de drenaje que no funcione bien o que falte por completo.

Sistema de calefacción

La calidad del sistema de calefacción se puede evaluar completamente solo en la estación fría. Si, al momento de inspeccionar la casa, hay un buen día de verano afuera, pida a los propietarios que enciendan la caldera y luego de media hora verifique la temperatura de los radiadores. Asegúrese de que el agua caliente fluya hacia los radiadores de todas las habitaciones de la casa. Compruebe si las tuberías y las baterías tienen fugas, si están equipadas con válvulas de aire para la liberación de aire.

Asegúrese de echar un vistazo a la caldera en sí. Cuando esté cerca de un buen equipo, no debe oler gas y ver charcos u óxido.

Sistema eléctrico

Otro objeto importante de su atención debe ser el sistema de suministro de energía. Algunas casas aún utilizan cableado de aluminio que no cumple con los estándares actuales y no cumple con las necesidades actuales. Por supuesto, los cables están ocultos en las paredes, pero es fácil descubrir el material con el que están hechos; por ejemplo, es suficiente para quitar la cubierta de uno de los enchufes.

Si al momento de inspeccionar la casa hay electrodomésticos, aproveche la oportunidad para evaluar la calidad del cableado. Pida a los propietarios que enciendan simultáneamente todos los dispositivos disponibles. Si la red puede soportar la carga, más tarde no tendrá que elegir entre una plancha que funcione y una estufa eléctrica.

Ventilación

Para crear y mantener un microclima saludable en la casa (y, por lo tanto, para una estancia cómoda en ella), el flujo de aire fresco es muy importante. Conozca el sistema de ventilación del dispositivo en la casa que decide comprar. Por supuesto, la ventilación natural, cuando el movimiento del aire es causado solo por la diferencia en la temperatura del aire exterior e interior, es simple y barato.Pero simple y barato, por regla general, no es el más rentable y efectivo. Una gran ventaja para la casa será la presencia de ventilación forzada en ella.

Asegúrese de inspeccionar los respiraderos y asegúrese de que no estén obstruidos. Recuerde que la mala ventilación amenaza su hogar con una humedad destructiva, y tiene una sensación constante de olores desagradables y congestión, y en casos especialmente descuidados, incluso problemas de salud.

Ventanas y puertas

El requisito principal para las ventanas es que las dimensiones sean suficientes para garantizar una buena iluminación. Al mismo tiempo, también deben tener excelentes cualidades de aislamiento térmico y acústico. Lo último se aplica a la puerta. Las pendientes deben estar aisladas no solo desde el interior sino también desde el exterior, no olvide asegurarse de ello.

No descuide la inspección atenta de las ventanas. Ni siquiera mencionaremos las grietas en el vidrio, el daño en los perfiles, los accesorios rotos: seguramente notará tales desgracias evidentes sin dificultad. Pero también hay defectos ocultos, por ejemplo, el empañamiento del espacio entre los paneles, que solo se puede ver en la estación fría. La presencia de humedad dentro del panel de vidrio indica una violación de su estanqueidad. La única solución a este problema es reemplazar la unidad de vidrio, que, como futuro propietario de la casa, es apenas necesaria.

En esta etapa de la inspección de la casa, puede llegar a una conclusión sobre la corrección de la contracción de la casa y la ausencia de distorsiones en la estructura. Revelar los problemas existentes ayudará a sesgar las cajas de puertas y ventanas. Tanto las ventanas como las puertas deben abrirse y cerrarse fácilmente con un poco de esfuerzo (lo que indica que se ajustan perfectamente al marco). Jamming es inaceptable: es el primer signo de encogimiento impropio y, como consecuencia, el taleo de la casa.

Examinar documentos

Si examina todas las habitaciones de la casa, llega a la conclusión de que está satisfecho con todo o casi todo, puede comenzar a familiarizarse con los documentos de bienes raíces. Esta etapa no es menos, y quizás incluso más importante, que un estudio del estado del techo o los sistemas de ingeniería. Al final, el techo con fugas o las tuberías oxidadas se pueden reparar (aunque esto requerirá de usted inversiones financieras adicionales). Pero si no presta suficiente atención a la familiarización con la documentación, revise el documento solo brevemente, entonces puede ser víctima de estafadores o simplemente de vendedores sin escrúpulos. Entonces, en el mejor de los casos, obtendrá muchos problemas legales en el hogar, pero en el peor, perderá dinero sin recibir nada a cambio.

La lista de documentos que se deben verificar es bastante extensa y puede variar según el tipo de alojamiento y la parcela y el historial de la propiedad del objeto.

Los principales son:

• certificado de registro estatal de título de propiedad de la tierra;
• certificado de registro estatal de título de casa (si el registro se llevó a cabo después del 15 de julio de 2016, luego un extracto de la URSS);
• documentos del título de la casa y del terreno (acuerdo de compra y venta, certificado de herencia, escritura de donación, etc.) . ;
• pasaporte catastral del edificio y parcela de tierra;
• pasaporte técnico de la casa con una planta;
• pasaporte técnico de la familia (documento que incluye el plano de la parcela de tierra que se encuentra en ella edificios y estructuras, su condición técnica y costo estimado, el propósito del terreno);
• libro de casa con todos los registrados en esta dirección;
• contratos de comunicaciones (si los hay) y certificados No hay deudas por pagar por el uso de estas comunicaciones.

Asegúrese de que la documentación que está estudiando corresponde al sitio que se muestra. Verifique con el Departamento de Recursos Terrestres para el registro correcto de un sitio en una dirección específica.

Historial de transacciones anteriores

Averigüe el historial de transacciones anteriores con esta propiedad. Si una de las transacciones anteriores no es válida, entonces todas las siguientes serán. Todas las transacciones de venta tuvieron que pasar por el registro estatal, y todos los acuerdos relevantes se guardan en el archivo BTI.

Falta de disputas de límites

Asegúrese de que no haya disputas de límites con vecinos. Verifique el área real del sitio, determinada por usted personalmente utilizando cualquier herramienta de medición disponible, con el área especificada en los documentos. Si estos valores varían ampliamente, es mejor abandonar el trato dudoso. La tierra no puede ser mezhevan. En este caso, obligue al vendedor a disociar el terreno, ponerlo en el registro catastral y registrarse con el juez.

Autenticidad de las firmas al comprar por proxy

Al comprar bienes raíces por proxy, verifique la autenticidad de este último con un notario.Pregunte acerca del dueño de la propiedad, averigüe si está vivo y si realmente emitió un poder notarial.

Gravamen en forma de fianza o arresto

Asegúrese de que no haya ningún estorbo en forma de fianza o arresto en la casa y la parcela. Compruebe que esta información le ayudará a notario, atraído por la transacción.

La ayuda para el vendedor del dispensario psiconeurológico y narcológico no será superflua. Esto lo protegerá de una situación en la que luego quedará claro que el vendedor fue declarado oficialmente incapaz, lo que significa que su trato con él puede ser cuestionado.

Esto no es todo lo que necesita saber al comprar una casa. En algunos casos, es necesario realizar controles adicionales. Un agente inmobiliario experimentado puede sentir todos los trucos posibles, por lo que cuando compre una propiedad, tiene sentido confiar este trabajo a una agencia de bienes raíces bien establecida.